.
Az alábbiakban tájékoztató jelleggel röviden összefoglaljuk, hogy a különböző vagyonelemek értékelésének mi az alapja, illetve milyen metodológiával történik legyen az ingatlan, gép, műszaki berendezés, ingóság vagy egy vállalat egésze.
Az értékelési metodológia alapvetően a szabad piacgazdaság közgazdaságtanára épül. Ennek következtében a kereslet és a kínálat ármechanizmusának dinamikájának megértésére, illetve az, hogy a makro- és mikroökonómiai faktorok hogyan befolyásolják a piaci érték alakulását, hogyan hatnak a konkrét eszközre alapvetőnek bizonyul (EVS).
Ahhoz, hogy valaminek az értékéről beszélhessünk, mindenképpen szükséges, hogy a dolog, jog- vagy más fogalom iránt igény mutatkozzon, hasznos legyen, belőle a kínálat korlátozott és átruházható is legyen.
Annak függvényében, hogy mi az értékmegállapítás célja, illetőleg mi az értékelendő vagyonelem, különböző értékformák léteznek.
Legáltalánosabb értékformák:
Piaci érték
Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az eszköz gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül jártak el.
A piaci érték egy elképzelt, átlagos ár, a lehetséges, adott időpontbeli árak várható értéke. Ez az idealizált ár a legjobb közelítés arra az összegre, amennyiért - valóságos piaci környezetben - a vagyontárgy elkelhetne. A piaci érték-, forgalmi érték- és kiskereskedelmi forgalmi érték szinonim fogalmak.
Valós érték
A valós érték az az ár, amelyet piaci szereplők közötti szokásos tranzakció során egy eszközért kapnának, vagy egy kötelezettség átruházásáért fizetnének az értékelés időpontjában. A valós érték tehát egy hipotetikus piacon, egy hipotetikus tranzakció során kialakuló ár. A valós érték szorosan kapcsolódik a piaci értékhez, azonban nem azonos a konkrét árakból levezetett piaci értékkel, ami egy, az adott napon ténylegesen lebonyolított adásvétel értékviszonyait tükrözi.
Biztosítási érték (ingatlan)
Egy ingatlan „biztosítási értéke” azt az összeget jelenti, amelyet egy biztosítási szerződésben elfogadnak az adott ingatlanra vonatkozóan, mint a biztosító kötelezettséget abban az esetben, amikor az adott ingatlanra vonatkozó biztosítási szerződésben meghatározott kockázat miatt kár, vagy pénzügyi veszteség következik be. Amikor az értékbecslőnek biztosítási értéket kell meghatároznia, azt az értéket kell megbecsülnie, amely az adott ingatlanra vonatkozóan megfelelő biztosítási fedezetet nyújt. Ez egy olyan kérdés, amely nemcsak a biztosított és a biztosító, hanem mások, például az ingatlan fedezete mellett kölcsönt nyújtó személy számára is lényeges lehet. Az ingatlan a földfelszínen, a földfelszín alatt vagy felett elhelyezkedő földterületet és épületeket jelenti a vezetékekkel, csövekkel, kábelekkel es az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb berendezésekkel együtt. Az épülethez kapcsolódó telket nem kell értékelni, kivéve, ha olyan azonosított kockázatnak van kitéve, amelyre a biztosítási szerződés fedezetet nyújt (például árvíz, szennyeződés vagy földcsuszamlás).
Biztosítási érték (gépek, berendezések)
A biztosítási érték a megrongálódott eszközök hasonló jellegű és minőségű anyagokra történő cseréjének költsége értékcsökkenés levonásával vagy anélkül, az elfogadott biztosítási kötvénytől függően.
Hitelbiztosítéki érték
Hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a hitelező által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek.
Likvidációs érték
Az a becsült összeg, amelyért az eszköz tulajdonjoga egy kényszerértékesítési helyzetben, korlátozott piaci idő és értékesítési lehetőség mellett cserélhet gazdát.
Bekerülési érték / pótlási érték
Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege. A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység ellenértékét, ill. díjait, a bizományi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket, a vámterheket foglalja magában.
IVS - International Valuation Standards / Nemzetközi Értékelési Szabványok
EVS 2025 - European Valuation Standards / Európai Értékelési Szabványok
EVS-PME 2022 - EVS Plant Machinery & Equipment / Üzemek, Gépek & Berendezések Európai Értékelési Szabványai
EVS-BVS 2020 - EVS European Business Valuation Standards / Vállalkozások érétkelésének Európai Szabványai
IFRS 13 - Valós érték meghatározása International Financial Reporting Standards / Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok
25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet - A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet - a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
18/2022. (XII.1.) MNB ajánlás - A Magyar Nemzeti Bank ajánlása a pénzügyi szervezetek ingatlanokkal összefüggő kockázatainak kezeléséről
2000. évi C törvény - Törvény a számvitelről
2016. évi XXIX. törvény - Törvény az igazságügyi szakértőkről
I. AZ INGATLANOK, GÉPEK, BERENDEZÉSEK, INGÓSÁGOK ÉS VÁLLALATOK ESETÉBEN IS HÁROM FŐ MEGKÖZELÍTÉSI MÓD LÉTEZIK.
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló megközelítés
A piaci összehasonlító alapú módszer elméleti alapja az, hogy a hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke is. Az összehasonlító módszer az értékelés tárgyát képező eszközhöz hasonló eszközök eladási árait analizálja, és ezeket hasonlítja össze az értékelt eszközzel.
Költség-megközelítés
A költség elvű megközelítés azon közgazdasági feltételezésen alapul, hogy a jól informált vevő nem fizet többet egy vagyontárgyért, mint amennyiért a vagyontárgyat elő lehet állítani. Ez a módszer a legszéleskörűbben alkalmazható módszer különösen a nagy számosságú eszközök, egyedi berendezések és gépek esetében.
Hozamalapú megközelítés
Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámításon alapuló értékelés az eszköz jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket.
Az, hogy mely módszer kerül alkalmazásra az értékelési eljárás során függ az értékelés céljától, az értékelendő vagyonelem jellegétől, illetve a megközelítések közötti választást az adatok elérhetősége is determinálja.
II. VÁLLALATOK, GAZDÁLKODÓ SZERVEZETEK ÉRTÉKELÉSÉNÉL IS HASONLÓ ELVEK ALAPJÁN TÖRTÉNIK AZ ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS, MINT AZ INGATLANOK, GÉPEK ÉS BERENDEZÉSEK ESETÉBEN, AZONBAN AZOK SZÁMÍTÁSI TECHNIKÁJA MERŐBEN MÁS.
Jövedelem alapú megközelíések
A cég jövőbeni nyereségtermelő képességét becsülik, majd ezt jelenértékre hozzák.
Diszkonált cash-flow (DCF),
Diszkontált eredmény,
Direkt tőkésítés.
Piaci (összehasonlító) módszerek
Összehasonlító mutatókon alapuló vagy (iparági) szorszószámos értékelésnek, illetve relatív értékelésnek is nevezik.
Pl. EV/EBIT; EV/EBITDA; STB.
Vagyon alapú módszerek
A vállalat eszközeinek és kötelezettségeinek piaci értékkülönbségét veszi alapul.
Likvidációs érték v. könyv szerinti érték v. rekostrukciós érték meghatározásával veszi számba a vállalat értékét.
A gyakorlatban gyakran több módszert kombinálnak és az eredményeket súlyozzák, hogy kiegyensúlyozottabb, megbízhatóbb értéket kapjanak.
III. MEG KELL MÉG EMLÍTENI A MÁSODLAGOS PIACON FELLELHETŐ INGÓSÁGOK, HASZNÁLT TÁRGYAK, ANTIK TÁRGYAK, RÉGISÉGEK, MŰTÁRGYAK ÉRTÉKELÉSI MÓDSZERTANÁT IS. EZEKNÉL A VAGYONTÁRGYAKNÁL NEM PIACI ÉRTÉKET, HANEM BECSÉRÉTKET SZOKTAK MEGBECSÜLNI.
Becsérték
A becsérték egy hozzávetőleges összeg, függ a tárgya tulajdonságaitól, a világpiaci áraktól és a tárgy állapotától. A becsérték a régiségek (antik tárgyak, műtárgyak, gyűjteményi darabok) értékelésénél azt jelenti, hogy a szakértő egy valószínűsíthető piaci árat ad meg, amelyért a tárgy a jelenlegi piaci viszonyok között várhatóan értékesíthető lenne. Nem olyan egzakt érték, mint pl. a piaci érték, általában intervallumként adják meg, ezzel kifejezve a bizonytalanságot.
